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继深圳、青岛、天津等城市第二批集中供地生变后，8月17日，济南市公布土地拍卖新政，竞拍规则发生重大变化，原本的“限地价，竞政府储备性公有房”在触发最高限价后调整为“限地价，抽签确定竞得人”。这是自2017年济南楼市调控实施拍地最高限价政策以来的重大调整，竞安置房面积成为历史。
76宗地延期开拍
7月29日，济南第二批集中供地挂牌，共供应76宗居住、工业、商业等用途的土地，总占地面积251.46万平方米，约3772亩。本批次挂牌宗地原计划在8月30日交易。但是，进入8月后，国内土地市场发生重大变化，多个城市集中供地纷纷紧急“刹车”，一场关于土拍规则的重大变化正悄然进行。
根据最新的补充公告，本批次土地挂牌截止时间调整为9月10日，这意味着网上交易时间延期。无独有偶，苏州市自然资源和规划局同日发布公告称，第二批集中供地挂牌截止时间调整至9月16日上午10时。截至8月17日，此前已有深圳、上海、天津、福州、青岛等地发布公告延迟第二批土地出让时间。
严禁房企“马甲”参拍
从新政要点来看，在严格购地资格审查方面，要求“同一企业及其控股的各个公司，不得参加同一宗商品住宅用地的竞买”。这意味着，今后严禁房企“马甲”参拍，在同一个地块的出让中，开发企业只能以一个主体参与，不能穿多个“马甲”以增加命中率。
近期各个层面严控购地资金来源的情况下，和多数城市一样，济南市要求参与商品住宅用地竞买的企业须由自有账户缴纳竞买保证金，同时竞买企业股东不得违规对其提供借款、转贷、担保或其他相关融资便利等。房企购地资金不得来源于以下渠道：直接或间接使用金融机构各类融资资金；房地产产业链上下游关联企业借款或预付款；其他自然人、法人、非法人组织机构的借款；参与竞买企业控制的非房地产企业融资等。
而且，土地成交后，对竞得人缴纳的保证金和出让金由会计师事务所出具是否属于自有资金的审计报告。对于经审查资金来源不符合要求的企业，取消其竞得资格、解除土地出让合同、收回已出让土地，竞买保证金不予返还。
告别竞安置房面积
在土拍新政中，最大的变化之一是控制溢价率，同时调整最高限价竞拍规则，触发最高限价后，不再竞安置房面积。
根据济南市自然资源和规划局当天公布的40宗住宅用地最高限价表，各住宅地块最高限价均有所调整，调整后溢价率在14.5%-14.9%之间，最高溢价率不超过15%。这与今年济南第一批次集中供地交易中，南北康组团经过143轮竞价，最终溢价64.41%成交形成鲜明对比，成交楼面价达到住宅楼面价13473元/平方米。另一宗溢价率超过50%的地块为山塑A2地块，最终竞价超过30轮，溢价率为54%，成交楼面价8484元/平方米。
溢价率重新设限后，几个热点地块如历下盛福片区地块楼地价不超过10022元/平方米，北湖核心区地块楼面地价不超过9807元/平方米，唐冶的楼面地价不超过7124元/平方米，济南东站大辛庄地块楼面地价不超过8043元/平方米，新入市的华山北住宅楼面地价不超过7237元/平方米。
相应的，触发最高限价后，出让方式调整为“限地价，抽签确定竞得人”，即根据住宅用地设定的最高限价，如竞买企业最终报价未达到最高限价则价高者得；如两家以上（含两家）竞买企业最终报价均达到最高限价，则采用现场抽签方式确定竞得人；具体时间和地点另行通知。
此外，本次部分出让土地增加拿地条件，首次入市的华山北片区一期地块4个地块无偿代建租赁住房，地上建筑面积总计7.18万平方米。
化解行业潜在风险
对于济南市土地新政，合富辉煌（中国）山东公司副总经理许传明认为，新政主要管控的目标是保证房地产市场开发平稳有序，化解未来潜在的行业经营风险。
近期的房地产调控已把房价预期、市场成交预期稳定住了，行业融资和资金监管也很严格。“按说开发企业对于拿地应该很理性了，但是很多企业因为土地储备不足，陷入了‘不拿地没米下锅，高价拿地明后年经营困难’的两难境地。”许传明说，在这种两难选择下，很多企业还是选择了高价拿地，先过眼前的“难关”，但是目前房价预期非常稳定，房企难像前几年那样，以“击鼓传花”方式把高地价成本转嫁给市场消化。从这个意义上来说，没有合理经营利润保障的项目就会陷入滞销，进而形成对供应商的不良债务，买房客户的烂尾难交付的局面。所以，为了防范和化解这种苗头性的风险，自然资源部在土地供给端及时出手，地方自然是要跟着“指挥棒”行动。
从今年上半年出台“两集中”供地新政再到土拍政策生变，土地市场“意外”连连，那么，对于楼市走向有何影响？许传明分析认为，今年上半年多地楼市有所抬头，接着地方政府被约谈、发布调控政策，涨幅有所回落，说明调控越早出手效果越明显。在房地产行业进入规模缩量阶段的背景下，现在土地供给端政策变化对楼市影响可以说较小，“现在楼市紧箍这么紧了，下步大涨没可能。”
延伸阅读：第二批集中出让宗地挂牌条件较高
济南第二批集中挂牌出让的不少地块绑定的产业引入条件都比较高。如唐冶有3宗住宅用地、2宗金融用地捆绑出让，竞得人须承诺并负责引入一家拥有电竞赛事IP全产业链且获得国家高新技术企业认证、国家重点文化输出企业认证的独角兽企业设立区域总部；大辛庄南区组团有5宗住宅用地、4宗商业商务用地捆绑出让，竞得人须引入一家从事基因工程、疫苗类药物、小分子药物研发的医药研发基地和企业总部，须将商业地块中不低于12万平米的地上建筑面积及其对应地下部分用于打造生物医药产业园。还有，高新章锦片区A-3住宅地块，竞得人须在捆绑出让的商业商务地块内引入一家经银保监会批准的专业健康保险公司全国总部；贤文片区一宗住宅用地与一宗商服用地捆绑出让，要引入一家平均年度营业收入不低于500亿元且获得过国家科技进步奖二等奖以上的企业总部。
因此，在一些地块设定出让条件较高，且加强购地资金审查的情况下，企业拿地较为谨慎，第二轮集中出让要比第一轮平静不少，个别热点地块会否出现抽签定归属，则要看相关房企是否能领会这次土地出让规则调整的深意。
